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盧煜錕博士談---商業地產定位
來源:中商建材網    發布時間:2012-04-11    作者:盧煜錕    訪問量:10750

1、定位主體。商業地產定位的主體是商業地產的經營形式,也就是商業地產的表現形式。商業地產的定位,是圍繞人性需求的特性在時空里的滿足,以商業地產形式的表達。不能夠將商業地產的定位主體和商業地產定位主體混為一談。前者指商業地產定位活動指向的對象,也就是商業地產項目的表達形式,后者是商業地產定位活動指向的人的需求。如客戶定位、業態定位、市場定位、服務定位等,主要以商業活動提供消費者需求滿足的活動表達形式。


2、定位客體。定位的客體是定位主體人的指向對象,也就是商業地產項目本身,進行商業地產項目定位活動的人,稱為商業地產定位的主體,進行商業地產定位的活動所指向的物,稱為商業地產定位的客體。如商業中心、步行街、市民廣場、購物廣場、專業街等這些物的形式。


3、定位時機。定位時機是指在什么階段定位和定位包涵哪些階段,也就是定位所指向的時間長度。定位之所以成功或失敗,在時間長度上的定位準確性、適應性、動態性,是否把握好成為根本的原因。有些定位在開發初期是合適的,隨著經營過程的開展,周邊環境發生了變化,定位還沒有作出相應的改變,定位就脫離了發展的環境實際。如果還不做相應的變化,定位就出現偏差甚至錯誤,必然導致定位的失敗。定位的時空觀念,必須提升到動態的定位高度,提升到定位的與時俱進,與定位客體所處的環境融合的發展高度,進行有效的時間長度定位,對于商業地產定位非常之必要。


4、定位工具。采用什么定位工具,如何有效的提高定位的準確性?如何提高定位為后續經營服務?如何提高定位的環境黏合度?如何提高定位與商業地產項目所在環境的適應性和匹配度,是在選擇定位工具的過程中必須謹慎的。根據目前的管理理論和市場分析理論,無論是采用PEST分析,還是采用SWOT分析或是波特分析等等,都面臨著很多弊端,人的主觀判斷性和臆想性非常明顯,影響也非常大,基于數據的判斷和人為的分析判斷,都存在很大的誤差,很多定位分析僅僅從表象解決一些華而不實的問題。本文從人性的發展的內在關系,通過生物鏈模型、價值鏈模型、降落傘模型、五行生化模型、人體結構模型等的演示,從商業地產后續發展的空間內在規律尋找定位工具,從參與商業活動的各個亞主體之間的相互作用和相互關系進行分析,依據生命周期理論,依據人的生命周期和商業地產的生命周期結合比較,從商業地產項目發展的時間上進行分析。


5、定位決策。通過對商業地產項目的市場調研、數據分析、資料整理等工作后,究竟采用什么樣工具確立商業地產的表達形式,就是商業地產的定位決策模型。決策由投資商最終作出判斷,由開發商執行。投資商與開發商可以是相互獨立的主體,也可以是相互結合的主體,也可以是一個主體。從時間長度和空間寬度看,特別是后續經營過程中,定位決策主體在不停的轉換。在開發商、投資商之間所作出的定位決策,是否能夠在運營商、消費者之間延續,這些定位參與者是否能夠真切的參與其中并充分的表達自身的定位意圖、利益意圖,是定位決策是否準確的原因。定位決策從定位結果的受益者角度看,需要商業地產項目所涉及的主體都盡量能夠充分的表達自己的需求意愿,商業地產的投資者和開發者能夠充分的尊重和滿足這些需求意愿,是定位決策成功與否的關鍵。

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